合同案例｜中国建设银行股份有限公司青海省分行、王X诚商品房预售合同纠纷二审民事判决书（2017）最高法民终683号（购房合同解除后银行按揭合同是否
发布日期：2023-04-23 16:02:56 浏览次数：13785 次
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中国建设银行股份有限公司青海省分行、王X诚商品房预售合同纠纷二审民事判决书
（2017）最高法民终683号 商品房预售合同纠纷 二审 民事 最高人民法院 2017-11-28
（2017）最高法民终683号 商品房预售合同纠纷 二审 民事 最高人民法院 2017-11-28
上诉人（一审被告）：中国建设银行股份有限公司青海省分行
被上诉人（一审原告）：王x诚
一审被告：青海越州房地产开发有限公司
一审第三人：王X博
一审第三人：王X宝
上诉人中国建设银行股份有限公司青海省分行（以下简称建行青海分行）因与被上诉人王X诚，一审被告青海越州房地产开发有限公司（以下简称越州公司），一审第三人王X博、王X宝商品房预售合同纠纷一案，不服青海省高级人民法院（2017）青民初13号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人建行青海分行的委托诉讼代理人黄X伟、被上诉人王X诚的委托诉讼代理人董X邦、一审被告越州公司的委托诉讼代理人马X到庭参加了诉讼。本案经依法延长审限，现已审理终结。
建行青海分行上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项；2.驳回王X诚针对建行青海分行的全部诉讼请求；3.诉讼费用由王X诚承担。事实和理由：一、在我行与王X诚签订的借款合同中明确约定，该借款合同效力独立于《商品房预售合同》，故越州公司违约与否，系越州公司与王X诚之间的纠纷，不应因王X诚与越州公司合同解除而解除我行与王忠诚之间的借款合同。二、本案借款合同的当事人是我行与王忠X诚，借款合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）规定，应当由王X诚返还借款本息。一审判决仅依据抵押合同判令越州公司承担返还责任显属错误。
王忠诚辩称，其向越州公司缴纳了足额购房首付款，并向银行抵押贷款。因越州公司违约未交房，《商品房预售合同》应当解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第二十四条的规定，《个人住房（商业用房）借款合同》也应予以解除。一审法院判决越州公司承担向建行青海分行还本付息的责任正确，未损害建行青海分行的抵押权。一审法院已对案涉房产进行了财产保全，未损害建行青海分行利益。请求驳回建行青海分行的上诉请求，维持一审判决。
越州公司述称，同意王X诚解除《商品房预售合同》的请求，愿意承担向建行青海分行还款的责任，但对建行青海分行的上诉请求不发表意见。
王X诚向一审法院起诉请求：1.判令解除王忠X诚与越州公司于2015年8月12日签订的《商品房预售合同》；2.判令解除王X诚、王X博、王X宝与越州公司、建行青海分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3.判令解除王X诚与建行青海分行签订的《房地产抵押合同（在建工程/预购房）》（以下简称《房地产抵押合同》）；4.判令越州公司返还王X诚购房首付款73,983,124元；5.判令越州公司偿还王X诚已向建行青海分行偿付的贷款本息1310.4万元；6.判令越州公司赔偿王X诚购房首付款的利息损失，其中2016年12月29日前的利息损失为24,907,651.7元，2016年12月29日后的利息损失按年利率24%计算，支付至购房首付款实际清偿时止；7.判令越州公司偿还建行青海分行借款担保合同项下剩余的贷款本息；8.判令越州公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年8月12日，王X诚与越州公司签订《商品房预售合同》，约定：以147,953,124元的价格购买越州公司开发的青海省西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号商业用房（以下简称66-16商业用房），建筑面积3736.19平方米；王X诚于2015年7月15日首付73,983,124元，剩余7397万元办理按揭贷款；买受人逾期付款60日之内，自合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；待买受人与银行签订的贷款划至出卖人账户及买受人交清规定应支付费用、工程竣工验收合格后，出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期不超过120日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应小于第（1）项中的比率）的违约金等。
2015年8月14日，借款人王X诚、王X博、王X宝与贷款人建行青海分行、保证人越州公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，王X诚、王X宝、王X博向建行青海分行借款7397万元，借款期限为2015年8月25日至2025年8月25日；贷款利率按年利率6.215%计息；借款人采取等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额829,227.74元；担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押财产为66-16商业用房，建筑面积3736.19平方米，抵押财产价值147,953,124元。
2015年8月14日，借款人、抵押人王X诚与抵押权人建行青海分行、建设单位越州公司签订《房地产抵押合同》约定，由王X诚将其购买的66-16商业用房(建筑面积3736.19平方米,土地使用权面积16459.85平方米)提供抵押担保；抵押贷款期限自2015年8月25日至2025年8月25日止；贷款利率按年利率6.215%计息；建设单位应按预购房合同规定的时间向购房者交房，交房时须经建行青海分行书面同意；抵押合同签订后三十日内，合同双方当事人应共同向青海省西宁市房地产产权产籍管理处办理抵押房地产的登记申请手续。未经登记的抵押合同不受法律保护；建设单位不按期交房而间接影响建行青海分行利益时，建设单位应代替购房者承担赔偿建行青海分行损失的责任。
2015年8月18日，建行青海分行将王X诚购买的66-16商业用房办理他项权利证书，债务履行期限为2015年8月25日至2025年8月25日止。
另查明，截止2015年8月13日，王X诚共向越州公司支付73,983,124元购房款，越州公司出具相应收据。2015年6月21日，王X诚通过建行青海分行借款分8笔向越州公司支付购房款7397万元。
截止2017年3月21日，王X诚累计向建行青海分行偿还本金9,170,995.81元、利息6,095,047.89元；尚欠建行青海分行借款本金64,799,004.19元。
一审法院认为：
一、关于《商品房预售合同》《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》是否解除的问题
王X诚与越州公司签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，与法不悖，属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。越州公司作为案涉房地产开发商，按约交房系其基本的合同义务。根据《商品房预售合同》第八条“交付期限：越州公司应当在2015年10月30日前交付房屋”及第九条出卖人逾期交房的违约责任中“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日，买受人有权解除合同”的约定，截止2015年10月30日越州公司并未按约定向王忠诚交付案涉房屋，越州公司已违约，王X诚据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。庭审中，越州公司亦同意解除合同，因此《商品房预售合同》应予解除。 《商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此，王X诚、王X博、王X宝与建行青海分行、保证人越州公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及王X诚与建行青海分行、越州公司签订的《房地产抵押合同》同时解除。
二、关于王忠诚诉请越州公司返还房款、贷款及赔偿损失是否成立的问题
《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉《商品房预售合同》解除后，越州公司应向王X诚返还首付房款73,983,124元，并赔偿王X诚因此所产生的损失。依照《商品房预售合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任：（2）逾期不超过120日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金”的约定，双方当事人对合同解除后的违约损失按已付款的0.5%承担，即73,983,124元×0.5%﹦369,915.62元。王X诚认为双方之间对违约金损失的约定过低，诉请按年利率24%计算。依据《商品房买卖合同司法解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。据此，对王X诚而言，其为获得利益，出资购买商业用房，由于越州公司逾期交房的违约行为，本应于2015年10月30日前交付的房屋未能如期交付，致使王X诚投资资金被长期占用，不能实现合同目的和合同履行后可以获取的利益，同时也失去了其他投资的商机，造成王X诚重大损失，其请求增加违约金损失的主张应予支持；对越州公司而言，其违约行为致使王忠诚的合同目的未能实现，但作为同地段的商业用房价格环比上涨，其同意解除合同的同时，亦获取了房屋涨幅的利润。庭审中，越州公司抗辩王X诚诉请的违约金过分高于造成的损失，要求调整。一审法院认为，王X诚诉请越州公司按年利率24%的标准计算首付款损失虽符合民事法律应予保护的相对额度，但其诉请的数额明显高于造成的实际损失，应予以调整，据此，王X诚诉请房屋首付款73,983,124元的赔偿损失可从2015年8月13日最后付款之日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，王忠诚的此节诉请应予支持。
《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，王X诚、王X博、王X宝与建行青海分行、保证人越州公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及王X诚与建行青海分行、越州公司签订的《房地产抵押合同》生效后，建行青海分行即向借款人王X诚支付借款7397万元。合同履行中，截止2017年3月21日，王X诚累计向建行青海分行偿还借款本金9,170,995.81元、利息6,095,047.89元，尚欠建行青海分行借款本金64,799,004.19元。当《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》被解除后，越州公司应向王X诚返还《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》已还的贷款本金9,170,995.81元、利息6,095,047.89元；应向建行青海分行返还《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》剩余的贷款及利息，即借款本金64,799,004.19元及利息（按合同约定的利率计算利息）；待越州公司清偿剩余贷款本息等债务后，建行青海分行应及时涤除案涉房屋上的抵押登记。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《商品房买卖合同司法解释》第十六条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、解除2015年8月12日王X诚与越州公司就66-16商业用房签订的《商品房预售合同》；二、解除2015年8月14日王X诚、王X博、王X宝与建行青海分行、越州公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，王X诚与建行青海分行、越州公司签订的《房地产抵押合同》；三、越州公司于判决生效之日起十日内向王X诚返还房款73,983,124元及赔偿损失（从2015年8月13日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并向王X诚返还贷款本金9,170,995.81元、利息6,095,047.89元；四、越州公司于判决生效之日起十日内向建行青海分行返还《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》项下的剩余借款本息，即借款本金64,799,004.19元及利息（从2017年3月21日起，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算利息）；自越州公司清偿上述贷款及利息完毕之日起七日内，建行青海分行办理66-16商业用房上抵押登记的涤除手续。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费601,773.88元，由越州公司负担。
本院二审查明，王X诚向一审法院提出的诉讼请求第七项“判令越州公司偿还建行青海分行借款担保合同项下剩余的贷款本息”的含义是，王X诚所欠建行青海分行借款担保合同项下剩余的贷款本息应当由越州公司负责偿还，王X诚本人不负有偿还责任。这样，王X诚的诉讼请求完整的表述是：1.判令解除王X诚与越州公司2015年8月12日签订的《商品房预售合同》；2.判令解除王X诚、王X博、王X宝与越州公司、建行青海分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3.判令解除王X诚与建行青海分行签订的《房地产抵押合同》；4.判令越州公司返还王X诚购房首付款73,983,124元；5.判令越州公司偿还王X诚已向建行青海分行偿付的贷款本息1310.4万元；6.判令越州公司赔偿王X诚购房首付款的利息损失，其中2016年12月29日前的利息损失为24,907,651.7元，2016年12月29日后的利息损失按年利率24%计算，支付至购房首付款实际清偿时止；7.判令越州公司偿还建行青海分行借款担保合同项下剩余的贷款本息；8.判令王X诚不承担偿还建行青海分行借款担保合同项下剩余的贷款本息的责任；9.判令越州公司承担本案全部诉讼费用。
本院另查明，《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条约定：“本合同履行期间，借款人与售房人就本合同第二十八条所述房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应正常履行。借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务。借款人如请求确认其与售房人签订的商品房买卖合同无效或变更、撤销、解除该合同的，应提前10个工作日书面通知贷款人。除上述情形外，若商品房买卖合同被确认或即将被确认无效或变更、撤销、解除的，借款人在知悉该情况后应立即书面通知贷款人。贷款人有权在上述合同被确认无效或变更、撤销、解除后，根据情况单方面解除与借款人的借贷关系、宣布贷款立即到期或者采取其他相应措施。贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利。”
二审查明的其他事实与一审查明的一致。
本院认为，本案的争议焦点为：一、《商品房预售合同》解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》及《房地产抵押合同》是否应当予以解除；二、越州公司不能返还建行青海分行剩余贷款本息时，王忠诚是否应当承担还款责任。
一、关于《商品房预售合同》解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》及《房地产抵押合同》是否应当予以解除的问题
建行青海分行认为，《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条第二款规定，借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务；第四款规定，贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。由于王忠诚诉讼请求之一是由越州公司承担借款合同项下剩余贷款本息的还款义务，免除自己对建行青海分行的还款义务，故其请求违反了上述合同约定，《个人住房（商业用房）借款合同》不能解除。王X诚认为，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十四条的规定，案涉《个人住房（商业用房）借款合同》应予解除。 本院认为，案涉《个人住房（商业用房）借款合同》应予解除，理由如下：《商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此,在《商品房预售合同》解除的情况下，王忠诚从建行青海分行借款支付购房款的目的已经无法实现，王忠诚请求解除《个人住房（商业用房）借款合同》的，应予支持。建行青海分行的这一上诉请求，理由不能成立，本院不予支持。 关于《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条第二款和第四款的特别规定，本院认为，该两款约定的含义并非《商品房预售合同》解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》不得解除，而是约定《个人住房（商业用房）借款合同》解除后，王忠诚应立即返还其所欠建行青海分行的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托越州公司直接将上述款项归还建行青海分行。故即使依据这两款规定，《个人住房（商业用房）借款合同》也可以解除。 在主合同《个人住房（商业用房）借款合同》解除的情况下，因《房地产抵押合同》是该合同的从合同，故《房地产抵押合同》也应当解除。
二、关于越州公司不能返还建行青海分行剩余贷款本息时，王X诚是否应当承担还款责任的问题
建行青海分行认为，《商品房预售合同》解除后，即使《个人住房（商业用房）借款合同》也被解除的，借款人王忠诚仍然应当承担还款责任。王忠诚认为，《商品房预售合同》解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》也被解除的，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，其对建行青海分行不再负有还款义务，还款义务人是越州公司。本院认为，王忠诚在向建行青海分行借款时，建行青海分行为了其贷款安全，对该笔贷款办理了抵押登记。抵押物是《商品房预售合同》约定的标的物即66-16商业用房，因该商品房属于在建工程，没有办理产权证，所以实际上的抵押人是越州公司。由于商品房担保贷款合同的特殊性，本案贷款实际上由建行青海分行直接支付到了开发商越州公司的账户，因此根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，越州公司应将剩余的贷款本息返还建行青海分行。不过，就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，一审判决第四项判决越州公司承担对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任正确，但免除了《个人住房（商业用房）借款合同》借款人王忠诚的还款责任错误。本院认为，对王忠诚免除自己对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任这一诉讼请求，依法应予驳回。鉴于建行青海分行在一审中的诉讼地位是被告，其没有对王忠诚提出诉讼请求，根据民事诉讼不告不理原则，王忠诚应当怎样承担责任，本院不予审理。
综上所述，建行青海分行的上诉请求部分成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持青海省高级人民法院（2017）青民初13号民事判决第一、二、三、四项；
二、驳回王X诚的其他诉讼请求。
一审案件受理费601,773.88元，由青海越州房地产开发有限公司负担。二审案件受理费365,795元，由王X诚负担185,795元，中国建设银行股份有限公司青海省分行负担18万元。
本判决为终审判决。
二〇一七年十一月二十八日
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